[世邦魏理仕]2026年第三季度上海房地产市场回顾

　　2026年第三季度，上海办公楼市场迎来3个新项目入市，分别为静安新中心、高尚领域T1以及云际尚浦B塔，合计新增供应约25.7万平方米，规模与上季度基本持平。年初至今，全市累计新增供应已接近100万平方米。

　　需求端持续保持活跃，新设立及扩租需求占比达38%，连续两个季度维持在三成以上。市场需求进一步向优质项目集中，甲级及超甲级办公楼展现较强韧性，而部分乙级办公楼去化表现相对平稳。在此带动下，全市净吸纳量录得20.7万平方米，环比增长23%，全市空置率自去年以来首次实现环比下降，较上季度回落0.1个百分点至24.4%。

　　从行业需求结构来看，工业品制造业以22%的占比居各行业首位，主要受机器人产业链企业持续扩张带动，需求集中于前滩、徐汇滨江等滨江商务区。TMT行业占比达19%，位列第二，其中系统解决方案类企业成交活跃，占TMT行业需求总量约四分之一。与此同时，游戏、电商、AI/芯片及互联网企业等细分领域均录得整层及以上规模成交。徐汇滨江成为本季度TMT企业最青睐的选址区域；金融业需求位居第三，占比17%，证券机构的整合搬迁及新设需求在本季度占比最高，基金次之；消费品行业占比10%，位居第四，九成以上交易为搬迁需求，主要活跃在南京西路、南京西路拓展区、四川北路等板块。

　　租金方面，截至三季度末，全市租金报价环比下降0.6%至每月每平方米235.4元，有效租金环比下降0.8%至156.5元，跌幅较上季度分别收窄0.6和1.5个百分点。整体来看，市场仍处于“以价换量”阶段，但部分指标已释放出边际改善信号。未来市场走势仍需保持审慎乐观，一方面需持续观察当前需求复苏能否延续，另一方面也需关注楼宇分化对市场竞争及租金表现带来的影响。