商品房销售改革不断铺开

再来关注房地产市场。商品房销售改革细则落地再添两城，昨天深圳、杭州相继发布实施意见，划定2026年8月28日政策分界点，提高预售门槛、推行现房定金制度，成为继北京、上海、广州、武汉、天津后，落地828一揽子房地产新政细则的重点城市，标志着本轮房地产基础性制度改革进入规模化实操阶段。

深圳出台的《实施意见》中明确，自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先采用现房销售模式。已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的限售项目，开发企业可与购房人签订定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。如果开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同，要求返还定金并承担违约责任，买房风险进一步降低。对此不少购房者表示欢迎，

【这样的话就可以开发商必须要交房，我们才开始还月供嘛，这是比较好的。】

【现在出了这个新政策的话，我们更加有信心地去置业也好，或者去安家乐业。】

深圳盛合天瑞项目销售总监朱秋映指出，现楼销售的优势直观体现在两方面：

【一方面可以降低他在置业阶段里面的供楼的成本，其次来说也是因为我们现楼交付有保障，这对于刚需客户来说也是一个非常明确的确定性。】

对于申请预售的新项目，深圳要求单体建筑必须完成主体结构封顶，并提交对应的工程质量验收记录，这意味着新拿地项目预售门槛明显提高，购房人买到的房子将更接近完工状态。广东深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍对比了政策前后的关键差异：

【以前三分之一的的建设进度基本上就可以开始预售了，那现在我们是相当于把它延后到主体封顶的时候，原来放款其实是在主体封顶的时候就可以放款了。那现在呢，相当于是延后到了竣工备案。所以其实对于购房者来说更加有资金的一个保障。】

据深圳中原研究中心统计。2026年1-9月深圳现房销售占比41%，较去年同期上升6%，对比2024年水平接近翻倍。这一数据印证了市场对现房产品的偏好正在快速增强，也反映出政策引导下供应结构的积极变化。

同一天，出台细则的浙江杭州也以2026年8月28日作为政策分界。已取得建设工程规划许可证的项目走老政策；已拿地未取得建设工程规划许可证的项目，经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底。杭州住房保障和房产管理局房地产业发展处副处长何陈煜解释了设置过渡期的考量：

【为了防止新政“一刀切”的执行造成企业经营的困难，也造成这个市场的波动，所以呢我们设置了一些过渡性的措施。一方面就是对于企业的一种信赖保护，同时呢，也是平缓实现政策的过渡，从根本上来说呢，也是保护了广大消费者的权益。】

新规还要求，杭州新出让地块预售须主体结构封顶。除土地出让公告已明确现房销售的项目外，房企可自主选择预售或者现房销售。推行现房销售定金制，定金上限为5%，全额监管，待房屋具备交付条件后解除监管。在8月28日后取得预售证的商品住房，要等到竣工备案，才能发放商业按揭与公积金贷款。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬解读称，

【定金比例选取销售额的5%，我认为还是综合考虑了杭州市的房价综合水平，个人购房按揭的还款时间推迟了，原来我们一预售马上就办理按揭贷款，次月其实就要付利息，那么这次新政实际上是明确竣备后才发放个人按揭贷款，才开始归还银行的利息。】

在细则落地的同时，杭州还发布了多项楼市配套支持政策，调整现行公积金政策，新增装修自住住房可提取住房公积金，普通家庭最高可提取25万元公积金用于装修，优化住房公积金贷款次数认定规则、多子女家庭贷款额度由现行上浮50%提高至上浮60%；此外还鼓励各区、县（市）因地制宜出台购房补贴、以旧换新等政策。

可以预见，未来，随着更多城市细化操作规则，商品房销售模式的深层变革将持续深化，行业运行逻辑也将随之发生根本性转变。这场始于“828”的制度革新，正在重塑中国房地产市场的发展底座，其深远影响将在未来数年的市场运行中持续显现。

以上由第一财经AI数字人播报