[开源证券]房地产行业点评报告：七城出台商品房预售新政，因城施策灵活度较高

　　土拍款分期延长，新老划断时间点统一

　　8.28新政后，北京、上海等核心一二线七个城市均发布了新的商品住房销售制度。七城均明确土地款30日内首付50%，北京、杭州、武汉两年内付清不计息，上海、深圳、广州、天津要求一年内付清，但结合项目和市场情况决策后可延期一年。本轮政策以预售证、施工证为节点保护存量在售、在途项目不受政策冲击。七城对于“已取得土地、尚未取得规划许可”的在途项目宽限延至2027年底，已启动的旧项目不受新规约束。各城在基础豁免上做差异化加法，武汉、杭州额外给出历史遗留项目缓冲，可延伸至2028年底，深圳对“三旧”改造历史遗留项目也留出空间。

　　封顶预售为核心，分期竣备灵活度高

　　8.28新政统一预售门槛为封顶预售，但封顶和竣备认定各城执行层面仍有一定差异。分期竣备方面，广州、杭州、武汉和天津明确支持项目分期办理验收，同时广州和杭州支持项目分期办理商品房预售许可，武汉可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续，分期开发可规避整盘联审拖累在售部分，对滚动开发、回笼资金较友好。京沪深三个一线城市未提及分期竣备相关措施，开发流程或将更加严格。

　　资金监管整体趋严，供地端规划引领、柔性出让

　　七城对于预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除，审批链条拉长。资金释放端，仅武汉明确提出可通过保函置换方式提取。现房销售定金比例呈明显城市梯度，是本轮政策中城市取向差异最大的指标。北京不超过总房价款的1%，指向防过热、降杠杆，上海、深圳不超过3%居中，广州、杭州、武汉、天津不超过5%，更倾向鼓励现房、增强去化，反映各地对现房销售诉求的差异。土地制度是比预售更前置的供给环节，各城在规划引领、供地方式、拿地开工上做了差异化布局，北京、广州拿地即开工压缩拿地到开工时差、加快供应落地。

　　投资建议

　　7城预售新政在8.28政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构性松绑，短期对优质国企、央企及重仓核心城市的深耕型房企构成现金流与拿地弹性利好，建议关注具备信用资质、核心城市货值占比高、积极参与现房/好房子的优质标的；同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。