[中银证券]房地产行业2026年1-9月统计局数据点评：9月商品房销售与投资同比降幅扩大；前三季度商品房+二手房成交11.8亿平，同比下降2%

　　国家统计局发布2026年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。9月商品房销售面积6603万平，同比增速-20.7%（前值：-14.8%）；开发投资金额5385亿元，同比增速-26.3%（前值：-25.5%）；新开工面积4137万平，同比增速

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品-25.6%（前值：-30.9%）。房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.销售：

　　9月新建商品房销售同比降幅持续扩大；住宅销售均价环比持续下跌。1）商品房销售同比降幅持续扩大。9月全国商品房销售面积6603万平，同比下降20.7%，降幅较8月扩大了5.9个百分点；销售金额6329亿元，同比下降20.1%，降幅较8月扩大了8.0个百分点。其中，住宅销售面积同比下降19.4%，住宅销售金额同比下降18.0%，同比降幅较8月分别扩大3.7、5.8个百分点。2）住宅销售均价环比持续下跌，同比涨幅收窄。9月商品房销售均价9585元/平，环比下降2.0%，同比增长0.8%，同比涨幅较8月收窄2.4个百分点；其中住宅销售均价10120元/平，环比下跌2.5%，同比增长1.8%，同比涨幅较8月收窄了2.3个百分点。3）从区域来看，各

　　地区销售量同比降幅均扩大；东部地区销售均价同比正增长，中部地区销售均价同比由正转负，西部地区销售

　　均价同比降幅扩大。9月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.4%、-21.1%、-16.1%，降幅分别扩大6.0、2.9、6.0个百分点；销售金额同比增速分别为-18.9%、-21.6%、-17.5%；销售均价分别为12715、6695、7090元/平，同比增速分别为3.1%、-0.6%、-1.7%，东部地区销售均价同比涨幅收窄2.4个百分点，中部地区销售均价同比增速下降1.0个百分点，西部地区销售均价同比降幅扩大1.0个百分点。4）从季度数据来看，三季度销售降幅扩大。三季度全国商品房销售面积1.63亿平，同比下降16.9%，降幅较二季度扩大4.2个百分点；销售金额1.59万亿元，同比下降14.6%，降幅较二季度扩大3.8个百分点；销售均价9701元/平，环比下降3.3%，同比增长2.7%，同比涨幅较二季度扩大0.6个百分点。5）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-9月全国商品房销售面积5.65亿平，同比下降13.2%（前值：-12.1%）；销售金额5.38万亿元，同比下降

　　13.9%（前值：-13.0%）；销售均价9525元/平，同比下降0.8%（前值：-1.0%）。

　　二手房成交同比双位数增长，占比超过一半。9月二手房交易网签面积（城镇二手房网签交易合同总面积）6823万平，同比增长11.5%；9月新建商品房+二手房成交面积合计1.34亿平，同比下降7.1%。1-9月二手房交易网签面积6.17亿平，同比增长10.7%（前值：+10.6%），占整体新建商品房+二手房成交面积的比重为52.2%，同比提升6.1个百分点；1-9月新建商品房+二手房成交面积合计11.82亿平，同比下降2.2%（前值：-1.5%）。

　　2.商品住宅库存：

　　广义库存去化周期环比拉长；其中现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至9月末，我国商品住宅广义库存面积为12.7亿平，环比下降2.0%，同比下降19.5%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.6个月，环比增长1.6个月，同比下降1.3个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至9月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.97亿平，环比下降1.0%，同比下降0.7%；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为31.3%，环比提升0.3个百分点，同比提升6.0个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　房地产投资同比降幅扩大，单月降幅已经连续6个月超过两成，土地投资与施工建安投资均低迷。9月开发投资金额5385亿元，同比下降26.3%，同比降幅较8月扩大0.8个百分点。其中住宅开发投资金额4108亿元，同比下降27.0%，降幅较8月扩大2.5个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。今年一季度全国（300城）土地成交总价同比下降29.1%，降幅较去年四季度扩大了6.4个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总价同比降幅小幅收窄至25.0%，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。2）施工建安投资持续低迷。1-9月施工面积同比下降12.8%，降幅与1-8月持平。从区域来看，东部地区投资同比降幅收窄，中、西部地区降幅扩大。东、中、西部地区9月投资额同比增速分别为-26.2%、-31.3%、-19.8%，东部地区同比降幅收窄0.9个百分点，中、西部地区同比降幅分别扩大4.0、0.6个百分点。从季度数据来看，三季度开发投资金额1.53万亿元，同比下降26.4%，降幅较二季度扩大3.3个百分点。从累计来看，1-9月开发投资金额5.34万亿元，同比下降20.6%（前值：-19.9%）。

　　新开工面积单月同比降幅虽收窄，但降幅仍然较大，且累计同比降幅仍在持续扩大。9月新开工面积4137万平，同比下降25.6%，降幅虽然较8月收窄了5.3个百分点，但降幅仍然较大。从季度数据来看，三季度新开工面积1.08亿平，同比下降27.9%，降幅较二季度扩大2.2个百分点。从累计来看，1-9月新开工面积为3.40亿平，同比下降24.9%（前值：-24.8%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，

　　并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。

　　竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。9月竣工面积2174万平，同比下降36.4%，降幅较8月扩大8.0个百分点。从累计来看，1-9月竣工面积2.33亿平，同比下降25.1%（前值：-23.7%）。由于2021年下半年以来新开工明

　　4.开发商资金：显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。

　　9月房企到位资金同比降幅微幅收窄，销售回款与外部融资均小幅改善。9月房企到位资金5920亿元，同比减少26.4%（前值：-26.7%）。1）房款2777亿元，同比减少16.3%（前值：-16.5%）。其中定金及预收款同比减少14.8%，降幅较8月收窄3.3个百分点，个人按揭贷款同比下降19.5%，降幅较8月扩大6.5个百分点，购房人加杠杆的意愿较弱。2）非房款3143亿元，同比减少33.5%（前值：-34.1%），投资减少、外部融资仍然较弱。其中国内贷款744亿元，同比下降31.2%，降幅较8月收窄12.8个百分点；自筹资金2140亿元，同比下降31.7%，降幅较8月扩大0.6个百分点。从累计来看，1-9月房企到位资金5.68万亿元，同比下降21.6%（前值：-21.0%）。其中，1-9月国内贷款同比下降33.1%，自筹资金同比下降21.4%，定金及预收款同比下降14.8%，个人按揭同比下降22.1%。我们认为，“8·28”一揽子政策出台后，原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率，短期房企资金预计将持续承压。不过，1-92.34X，同比提升0.2X，说明购房人加杠杆的意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。月定金及预收款/个人按揭比例为

　　9月商品房销售同比降幅持续扩大，受传统淡季、前期需求集中释放、居民预期偏弱、二手房分流、供需不匹

　　配等多重因素影响。现房库存规模仍然较高，且现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平，供需关系仍然不平衡。11、12月多项政策的叠加效果反馈情况及基本面变化情况。此外，房地产投资降幅仍然较大，对经

　　投资建议济的拖累仍在。

　　从8月开始房地产行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。9月商品房销售同比降幅持续扩大，政策尚未对整体成交量起到明显的效果。接下来，我们仍需要持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会。