[中银证券]房地产行业2026年9月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价跌幅持平；一线城市二手房房价环比涨幅扩大
国家统计局发布 2026 年 9 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 70 大中城市新房价格环比下降 0.1%；二手房价格环比下降 0.3%。
核心观点
70城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平；新房房价环比下跌城市数量持平，二手房房价下跌城市数量减少。1）9月70大中城市新房房价环比下降0.1%，环比跌幅较8月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅与8月持平。新房房价环比降幅继连续6个月维持不变后，在9月出现了小幅改善，二手房房价环比降幅已经连续5个月维持不变。新房、二手房房价已经分别持续下跌了40、41个月。2）从房价下跌的城市数量来看，9月70城中新房房价环比下跌的城市数量有49个，数量与8月持平，新房房价下跌城市平均跌幅为0.27%，平均跌幅较8月收窄0.03个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有59个，数量较8月减少3个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.34%，平均跌幅较8月收窄0.02个百分点。3）年初至今，70城2026年9月新房、二手房房价较2025年12月平均跌幅分别为1.9%、2.8%。
9月一线城市新房、二手房房价环比均上涨；二手房房价环比持续7个月正增长，且9月环比涨幅扩大；上海最具韧性，仅北京新房房价环比负增长。1）新房：9月一线城市新房房价环比上涨0.1%，环比涨幅与8月持平。具体来看，上海、广州、深圳环比正增长，其中上海涨幅收窄、广深涨幅扩大；北京环比负增长。上海环比上涨0.2%（前值：+0.4%），自19年8月以来仍然保持环比增长或持平，从未出现过下跌；深圳环比上涨0.3%（前值：+0.2%）；广州环比上涨0.2%（前值：+0.1%）；北京新房房价环比下降0.2%（前值：-0.2%）。2）二手房：9月一线城市二手房房价环比增长0.2%，环比涨幅较8月扩大0.1个百分点。具体来看，上海、深圳、广州环比涨幅均扩大，其中上海涨幅领跑70城；北京环比由负转正。上海环比上涨0.5%（前值：+0.3%），深圳环比增长0.2%（前值：+0.1%），广州环比增长0.1%（前值：环比持平），北京环比增长0.1%（前值：-0.1%）。3）从今年以来的房价涨跌幅来看，一线城市房价出现上涨，其中仅北京新房房价下跌。一线城市2026年9月新房、二手房房价较2025年12月平均涨幅分别为0.6%、1.4%。其中北京新房房价下降1.5%，二手房房价上涨1.3%；上海新房房价上涨2.2%，二手房房价上涨3.0%；广州新房房价上涨0.6%，二手房房价上涨0.2%；深圳新房房价上涨1.0%，二手房房价上涨1.1%。
9月二线城市新房房价由下跌转为持平，二手房房价环比跌幅收窄；今年以来沈阳房价出现上涨。1）新房：9月二线城市新房房价环比持平（前值：-0.1%）。48%的二线城市新房房价环比上涨或持平：长春、南宁、重庆环比上涨0.3%，合肥、大连、南京、青岛、武汉环比上涨0.2%，杭州、太原、乌鲁木齐环比上涨0.1%，沈阳、宁波、济南、长沙环比持平。其中，杭州2-9月新房房价环比已经连续八个月正增长，南宁5-9月新房房价环比连续五个月正增长。2）二手房：9月二线城市二手房房价环比下降0.2%，环比跌幅较8月收窄0.1个百分点。具体来看，合肥环比+0.2%，大连、武汉环比+0.1%，沈阳环比持平，其他二线城市环比均下跌。3）从今年以来的房价涨跌幅来看，二线城市2026年9月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌1.3%、2.6%。其中，今年以来新房房价上涨的有：杭州（+1.9%）、大连（+1.2%）、宁波（+0.8%）、沈阳（+0.6%）、厦门（+0.2%）、武汉（+0.2%）、银川（+0.1%）；二手房房价上涨只有沈阳（+0.4%）。
9月三线城市房价环比跌幅持平；徐州今年以来二手房房价上涨。1）新房：9月三线城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与8月持平。具体来看，徐州环比上涨0.4%，宜昌环比上涨0.2%，锦州环比上涨0.1%，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有北海环比下跌0.7%，湛江、韶关环比下跌0.6%。2）二手房：9月三线城市二手房房价环比下降0.3%，环比跌幅与8月持平。具体来看，仅无锡、徐州环比增长0.3%，三亚持平，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：洛阳、北海，环比下跌0.6%。3）从今年以来的房价涨跌幅来看，三线城市2026年9月新房、二手房房价分别较2025年12月平均下跌2.7%、3.6%。所有三线城市今年以来新房房价均下跌，跌幅较小的有：徐州下跌0.3%，宜昌下跌0.4%，无锡、吉林下跌0.6%；二手房房价中，徐州上涨0.2%，其余城市均下跌，跌幅较小的有：无锡下跌0.9%。
刚需与改善型产品房价环比跌幅收窄。1）刚需产品：9月90平以下新房、二手房房价环比分别下降0.2%、0.3%，环比跌幅均与8月持平。2）刚改产品：9月90-144平新房、二手房房价环比分别下降0.1%、0.2%，环比跌幅较8月均收窄0.1个百分点。3）改善型产品：9月144平以上新房、二手房房价环比分别下降0.1%、0.3%，环比跌幅较8月均收窄0.1个百分点。
9月70城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平，二手房房价下跌城市数量有所减少；一线城市二手房房价环比连续7个月正增长，9月涨幅扩大。从1-9月整体情况来看，70城房价今年以来整体下跌，9月新房、二手房房价较25年12月平均跌幅分别为1.9%、2.8%；不过，内部结构分化显著，一线城市年初至今新房、二手房价格分别回升0.6%、1.4%，而二、三线城市房价整体下跌。整体而言，“金九银十”传统旺季叠加政策密集出台后预期略有改善，带动9月房价有所修复。不过，我们认为当前短期的数据变化还不足以形成确定性趋势，仍需密切跟踪后续市场量价表现。价格层面，需重点关注二手房的企稳。
投资建议
从8月开始房地产行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。我们可以看到，“金九银十”传统旺季叠加政策密集出台后预期略有改善，带动9月房价有所修复。不过，我们认为当前短期的数据变化还不足以形成确定性趋势。接下来，我们仍需要持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会。
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风险提示
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
