[中信证券经纪(香港)]新加坡房地产行业：全速前进
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年10月25日发布的题为《Poweringahead》的报告，吉宝数据中心房地产信托（KDCREIT）仍按计划推进，2026年前9个月DPU为8.57新加坡分。盈利增长有支撑可延续至2027年，受正向租金调升、Gore Hill的爬坡以及SGP8资产提升计划带来的提振支持，而东京DC4和5将从2027年起提供进一步全年贡献。发起人资产提供了可见的收购项目储备，可能在2028年上线。
DPU增长处于正轨
KDCREIT的DPU同比上升11.7%至8.57新加坡分。增长由正向租金调升、东京DC3的贡献以及KDC新加坡3和4的更高权益所驱动，部分被更高的融资成本和2026年9月配售后扩大的单位基数所抵消。东京DC4和5的收购已于2026年10月完成，并将在2027年实现全年贡献。
运营指标健康且有机增长得到良好支撑
已签约电力容量从95%微升至96%，2026年前9个月组合租金调升为14%（2026年上半年为10%），表明KDCREIT在租金方面仍有合理的定价能力。出租率上升50个基点，从92.5%升至93%，由Basis Bay（40.2%至59.1%）和Gore Hill（80%至84.8%）引领。近期至中期有机增长仍受正向租金调升、Gore Hill的爬坡以及SGP8资产提升计划支撑，其中Gore Hill将在2026年末使来自新合同的收入翻倍，而SGP8资产提升计划有望在2027年下半年完成。管理层重申，其专注于现有市场中来自云基础设施和AI推理的需求，而非AI训练，并且没有neocloud客户敞口。
债务成本将保持稳定
在提取日元债务为东京DC4和5提供资金后，杠杆率环比上升220个基点至36.2%，而2026年三季度平均债务成本稳定在2.7%。管理层预计借款成本将保持受控，指引2026年为2.6%-2.8%，2027年为2.7%-2.9%。
可见的中期项目储备
展望未来，发起人主导的收购机会可能从2028年起出现，项目储备资产遍布新加坡（SGP9）、日本和马来西亚。SGP9目前由发起人开发中，可能在2028年初完成，并将成为其中期项目储备的一个来源。研究指出，其估计维持不变。
催化因素
该股的催化因素包括利率暂停或降息，导致再融资成本下降、DPU增长前景改善以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括以高于账面估值出售资产的潜在可能，这可提供资金供REIT削减债务、降低杠杆并缓解资产负债表担忧。
投资风险
投资KDCREIT的主要风险包括：与其他房地产子板块相比更高的资本开支、部分楼宇土地年限较短以及外汇风险。虽然数据中心在盈利方面相对更具韧性，但科技板块近期出现的收缩可能在中期内导致数据中心需求下降。中国租户的风险仍是持续存在的担忧。
