[中信证券经纪(香港)]资产周转
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年10月28日发布的题为《Turning overassets》的报告，丰树物流信托（MLT）2027财年上半年DPU同比持平于3.63新加坡分，与市场一致预期相符。资产循环势头正在增强，年初至今资产处置达2.43亿新加坡币，并有可能超过3亿新加坡币的指引，所得款项可能重新部署至来自新加坡和日本第三方资产、以及丰树物流信托在越南和印度发起人项目渠道的收购。中国负租金调升率继续显示出缓和迹象，而新加坡、马来西亚、越南和印度的租金调升率保持健康。其预计借贷成本到2027财年末将微升10个基点，而2027财年二季度负债率环比改善300个基点至37.5%。
2027财年上半年DPU符合预期：丰树物流信托2027年上半年DPU同比持平于3.63新加坡分，与市场一致预期相符。净物业收入（NPI）同比增长1.5%至3.112亿新加坡币，而可分派收入同比增长1.0%至1.863亿新加坡币。组合出租率保持在96.4%的健康水平。
资产循环势头增强，总处置额可能超过3亿新加坡币：年初至今，丰树物流信托已完成2.43亿新加坡币的资产处置，并预计进一步处置，可能使总额超过其最初2亿-3亿新加坡币的目标。其剩余处置项目渠道包括新加坡、澳大利亚、日本的资产，以及香港的分层单位和中国的1-2项资产。
2.43亿新加坡币的处置所得款项将重新部署：收购重点为新加坡和日本，这些收购可能来自第三方资产，以及越南和印度，丰树物流信托可在越南和印度利用其发起人项目渠道。新加坡目前提供最宽的收益率利差，并仍是核心市场；管理层优先考虑第三方收购，同时在发起人资产方面保持灵活性。
中国租赁逆风缓和：2027年二季度组合租金调升率为+2.1%（剔除中国为+4.2%），而中国环比改善至-1.7%。管理层认为中国租金下降速度正在放缓，华东企稳，华西/华北部分地区显示出触底迹象。中国出租率预计稳定在94%。新加坡租金调升率应保持在+3-5%的健康水平，马来西亚、越南和印度也预计为+3-5%。
借贷成本上升是温和逆风：2027年二季度平均借贷成本为2.7%；管理层预计到2027财年末将升至2.8%，2028财年为2.9-3.0%。负债率环比下降300个基点至37.5%，此前丰树物流信托利用其4亿新加坡币永续证券发行的所得款项来削减债务。
樟宜南重建：丰树物流信托计划以1.41亿新加坡币将两处相邻的樟宜南资产重建为一座五层坡道式物流设施。管理层目标为6-6.5%的成本收益率，重建包括土地年限补足。重建这些资产的近期影响低于组合NPI的1%。
催化因素
该股的催化因素包括利率暂停或降息导致再融资成本下降、更好的DPU增长状况以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括潜在的以高于账面估值出售资产，这可能为REIT提供资金以削减债务、降低负债率并改善其资产负债表。中国前景改善也应缓解对其中国组合的担忧。
投资风险
新加坡区域贸易急剧放缓可能抑制对工业空间的需求，并因此导致租金下降。此外，公司面临外汇风险，因此其国际业务可能出现盈利波动。上行风险包括快于预期的降息以及中国资产的改善。
