[中信证券经纪(香港)]新船长掌舵
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年10月29日发布的题为《New captain atthe helm》的报告，丰树工业信托（MINT）2027财年上半年DPU同比下降5.7%，略高于预期。美国数据中心组合仍是主要拖累，入住率下降、租金走软以及更多租约不续约。新管理层专注于资产循环利用，并重新强调丰树工业信托作为一般工业REIT的定位，以分散数据中心风险，这可能推动估值重估，但分析仍在等待行动。
DPU同比下降5.7%，略高于预期
丰树工业信托的2027财年上半年DPU同比下降5.7%至6.08新加坡分，较市场一致预期高1.7%。下降主要归因于新加坡资产剥离、日元走弱以及美国组合因租约不续约导致的贡献下降和NPI利润率压缩，但被新加坡新租约和续约贡献增加部分抵消。可分配收入同比下降6.5%至8,480万新加坡币。
美国数据中心组合拖累持续
整体组合入住率环比下降1.0个百分点至89.7%，拖累主要来自美国组合，该组合环比下降3.4个百分点至79.1%的历史低点。新加坡租金调升在2027年二季度增强至+6.9%，而2027年一季度为+5.3%，管理层预计2027财年剩余时间将实现中个位数调升。2027年二季度后，丰树工业信托为其Alpharetta和San Jose数据中心引入15.5年和5.3年租约填补空置，尽管管理层表示租金较此前租约低10%-15%。更多美国租约不续约仍是近期盈利拖累。
未来债务成本上升
截至2027年二季度末，负债率保持在37.7%的健康水平，同时管理层预计6亿新加坡币低成本利率互换将在2027-28财年到期，并指引2027财年借款成本约为3.5%-3.6%，2028财年略低于3.7%。研究指出，丰树工业信托新管理层重新强调资本循环和进一步分散数据中心风险。分析指出，该REIT执行5亿-6亿新加坡币的剥离目标和增值性再部署将是关键焦点。
催化因素
该股的催化因素包括利率暂停或降息导致再融资成本降低、更好的DPU增长前景以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括潜在高于账面估值的资产出售，这可能为该REIT提供资金以削减债务、降低负债率并改善其资产负债表。其美国组合健康的租金调升和入住率将缓解对其美国物业的担忧。
投资风险
新加坡区域贸易急剧放缓可能导致工业空间需求下降和租金下降。若中美紧张局势升级，对美国资产敞口增加也可能影响其资产需求。进军其他市场的愿望可能使其日本和美国组合面临更高的外汇风险。上行风险包括利率放松、其美国数据中心组合好转，以及以良好退出价格快速剥离资产。进一步下行风险包括利率在更长时间内保持更高水平、美国数据中心组合持续恶化以及资产循环利用步伐缓慢。
