[世邦魏理仕]2026年第三季度南京房地产市场回顾
2026年前三季度，南京经济保持平稳增长，制造业升级动能持续释放，消费市场稳步回暖。办公楼市场迎来新一轮供应集中释放，金融、房地产及建筑业需求增长推动净吸纳量环比改善。然而，需求修复仍不足以完全消化新增供应，市场空置率持续攀升，租金继续承压下行。零售物业市场同样迎来供应小高峰，优质项目集中开业带动市场活跃度提升，运动户外、美妆护肤及体验消费等业态保持扩张态势。
2026年第三季度，南京办公楼市场迎来两个新项目入市，是位于河西板块的阿里中心二期和信泰中心T1，合计新增供应约22.0万平方米。全市录得3.8万平方米净吸纳量，较上季度明显回升，主要得益于近两年入市项目的持续去化以及新交付项目的快速吸纳。然而，由于新增供应规模较大且新项目整体空置率仍处于高位，全市空置率环比上升2.5个百分点至35.9%，市场仍处于供给主导的调整阶段。
从需求结构来看，金融业以约32%的成交面积占比位居首位，其中证券及保险类企业贡献了较多搬迁和扩租需求。专业服务业占比约12%，继续受到律师事务所及咨询服务企业支撑。房地产及建筑业占比约12%，主要需求来自建筑工程及设计类企业的升级搬迁。第三方办公服务运营商占比约10%，主要需求来自联合办公企业的扩租。TMT行业占比约7%，以软件研发及人工智能相关企业需求为主。
从区位表现来看，河西板块仍是全市需求最集中的区域，承接了大量搬迁及升级需求；新街口板块对消费服务类企业保持较强吸引力；鼓楼板块成交以企业搬迁需求为主，降本增效导向较为明显。从成交特征来看，搬迁类交易仍占据市场主导地位，新设立企业及扩租需求相对有限。同时，小面积办公需求保持活跃，而大面积成交则主要集中于金融、专业服务及办公运营服务类企业。
租金方面，在新增供应持续释放及市场竞争加剧的背景下，业主普遍采取更积极的租赁策略以促进成交。本季度全市平均租金报价环比下降4.3%至每天每平方米3.10元。未来数月供应增量仍较为可观，租金调整趋势预计将延续。
