[中航证券]REITS跟踪月报
报告摘要
9月REITs小幅调整，防御属性凸显
2026年9月，中证REITs（收盘）指数下跌1.05%，中证REITs全收益指数下跌0.29%；两者均跑赢上证指数（-3.61%）、深证成指（-8.04%），跑输中证全债（+0.34%）、中证国债（+0.38%）和中证公司债（+0.22%）。从大类资产角度看，两大REITs指数均跑输南华商品指数（+0.23%）。
REITs交易数据环比、同比有所下降
截至2026年9月30日，中证REITs全收益指数成交额、成交量的环比和同比均有所下降。9月中证REITs全收益指数实现成交额50.21亿元，较8月成交额减少17.38亿元，环比减少25.72%，同比减少28.97%；中证REITs全收益指数成交量为1,356.96万手，较8月减少446.63万手，环比减少24.76%，同比减少11.87%。
板块轮动加速，REITs结构持续分化
11类REITs中，2026年9月，除水利设施REITs、市政设施REITs和商业不动产REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-5.49%、交通基础设施REITs指数+0.10%、仓储物流REITs指数-2.08%、消费基础设施REITs指数-0.58%、保障性租赁住房REITs指数+0.86%、能源基础设施REITs指数-0.41%、生态环保REITs指数+0.36%、新型基础设施REITs指数+5.63%。整体来看，本月89只REITs基金中，有31只基金实现上涨。
核心观点
2026年9月，中证REITs（收盘）指数与中证REITs全收益指数均小幅下跌，在权益市场明显调整的背景下，两者跌幅均显著小于主要股指，呈现相对抗跌特征；全收益指数跌幅明显小于收盘指数，分红收益对持有回报形成一定支撑；成交端延续缩量运行，增量资金观望情绪较浓。
从内部结构看，板块间相对强弱切换明显加快：新型基础设施REITs指数涨幅居前，两只数据中心REITs全市场涨幅居前；保障性租赁住房REITs指数小幅上涨、排名连续位居前列；交通基础设施REITs指数由跌转涨；而8月涨幅居首的园区基础设施REITs本月明显回调、排名降至末位。
一级市场方面，供给扩容与资产多元化同步推进：9月创金合信北京国资公司REIT成功挂牌，系深市首单商业不动产REITs、全国首单"科技创新+城市更新"主题商业不动产REITs；首批燃煤发电公募REITs月内获批，能源REITs资产图谱延伸至煤电领域。短期来看，月度级别波动或仍由资金面与情绪面因素主导；9月末国常会部署推出一批务实管用的增量政策，央行随后下调抵押补充贷款利率并将"六张网"建设纳入支持领域，低利率环境与基础设施投融资支持政策有望对REITs市场估值形成支撑。中期来看，《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》《公路法（修正草案征求意见稿）》相继公开征求意见，城市更新立法与可持续投融资机制建设提上日程，叠加资产类型持续扩容，REITs市场底层资产多样性与制度环境成熟度均有望进一步提升。
