[惠誉博华信用评级]镜像与记录：基于RMBS视角的中国个人住房贷款市场演进

　　本文以RMBS为切入点，构建分析中国个人住房贷款市场的核心视角。在宏观层面，“8.28新政”对房贷期限、偿债比、放款节点等底层规则进行了重构，为中国个人住房贷款的历史演进划定了一条清晰的分水岭。

　　在此基础上，文章首先梳理RMBS的发行历程、关键历史节点及产品特征，勾勒出市场发展的阶段性轮廓；继而聚焦资产池中的首付、利率、早偿与逾期等核心要素，将其置于中国房地产发展阶段、调控政策演变、LPR改革及存量房贷利率调整等重大政策背景下，逐一剖析其中蕴含的信息，以及数据所揭示的房地产发展周期与居民借贷行为的演变规律。

　　借助RMBS数据所映射的政策传导效果，本文旨在为理解中国住房金融市场的历史变迁打开了一扇可追踪的实证窗口。

　　8·28新政——中国个人住房贷款的分水岭

　　2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局牵头，多部门联动发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）及配套《个人住房贷款管理办法（试行）》。这是1999年以来个人住房信贷底层规则最大的一次参数化重构。

　　新政核心调整包括：贷款最长期限从30年延至40年，偿债比上限由55%提至60%，预售按揭放款节点从“主体结构封顶”改为“竣工备案后”，存量浮动利率偏离一定幅度时可协商重定价，借款人阶段性失去收入来源的可协商展期等。

　　过去二十年，中国住房市场总体呈现“新房供给扩张、房价单边上涨”格局，除了居住属性外，住房在很大程度上也被视为金融杠杆工具和财富增值载体。2016年“房住不炒”提出，2021年起房企高杠杆模式加速出清，叠加人口拐点显现、城镇化放缓，市场供求关系发生根本性逆转。

　　这种宏观层面的深刻转变，清晰地投射在居民的信贷行为上。二十余年间，中国个人住房贷款余额从数万亿攀升至近39万亿元。其增长轨迹清晰地分为三个阶段：2014年前平缓爬坡，2015-2022年快速拉升，2022年后持续回落。这一走势，既堪称过去房地产黄金时代的“杠杆缩影”，又折射出当前市场理性回归的“预期映射”。